Kto môže byť správcom bytového domu a aké má povinnosti?

Správa bytového domu je jednou z najdôležitejších súčastí kvalitného bývania. Správne zvolený správca dokáže zabezpečiť nielen technický chod budovy, ale aj transparentné hospodárenie či férovú komunikáciu s vlastníkmi. V tomto článku si priblížime, kto môže byť správcom, aké má povinnosti a aké problémy medzi správcami a vlastníkmi najčastejšie vznikajú.

Kto sa môže stať správcom bytového domu?

Správcom sa môže stať fyzická osoba – podnikateľ alebo právnická osoba, ktorá spĺňa zákonné podmienky. Výber správcu je v rukách samotných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí sa na tom musia spoločne dohodnúť.

Zákon presne určuje, čo musí správca spĺňať:

musí byť zapísaný v registri správcov vedenom Ministerstvom dopravy,

musí mať odbornú kvalifikáciu – tú získa absolvovaním akreditovaného kurzu zameraného na správu domov (právo, technika, financie, administratíva),

potrebuje živnostenské oprávnenie na správu a údržbu bytového fondu,

nesmie mať pochybnú minulosť – bezúhonnosť je základ,

musí mať kanceláriu prístupnú verejnosti aspoň dva dni v týždni,

a tiež musí byť poistený pre prípad škody spôsobenej pri výkone svojej činnosti.

 

Správca vs. spoločenstvo vlastníkov – aký je medzi nimi rozdiel?

Vlastníci majú dve možnosti, ako zabezpečiť správu domu:

Založia si spoločenstvo vlastníkov bytov, ktoré ako právnická osoba zabezpečuje správu domu „vo vlastnej réžii“.

Uzatvoria zmluvu o výkone správy s externým správcom – teda firmou alebo živnostníkom, ktorý sa správou profesionálne zaoberá.

Voľba závisí od preferencií vlastníkov a od toho, ako veľmi sa chcú (alebo môžu) zapájať do každodenného chodu domu.

 

Čo všetko má správca na starosti?

Správca má široké spektrum povinností, ktoré sa dajú rozdeliť do niekoľkých hlavných oblastí:

Financie a administratíva

vedie samostatný účet pre každý dom,

zabezpečuje prehľadné vyúčtovanie nákladov,

sprístupňuje účtovné doklady vlastníkom,

informuje o zmluvách a hospodárení.

Technická správa

organizuje pravidelné revízie technických zariadení,

rieši havarijné situácie,

zabezpečuje opravy a údržbu spoločných priestorov,

uchováva technickú dokumentáciu domu.

Komunikácia

informuje vlastníkov o dôležitých záležitostiach a rozhodnutiach,

umožňuje elektronické hlasovanie,

vybavuje reklamácie v zákonných lehotách.

Právne povinnosti

dodržiava podmienky zmluvy o výkone správy,

nesie zodpovednosť za škody spôsobené zanedbaním,

zabezpečuje ochranu práv vlastníkov.

 

Najčastejšie problémy medzi vlastníkmi a správcami

Aj keď ideálne by mal správca fungovať ako most medzi technickými požiadavkami budovy a potrebami jej obyvateľov, realita býva niekedy komplikovanejšia. Medzi najčastejšie zdroje konfliktov patria:

Nejasné vyúčtovanie: Vlastníci často nerozumejú, ako vznikli nedoplatky alebo na čo presne idú ich peniaze.

Slabá odbornosť: Zle vykonané opravy, zanedbaná údržba alebo nereagovanie na problémy vedú k frustrácii.

Zlá komunikácia: Informácie o dôležitých veciach sa k vlastníkom nedostanú včas – alebo vôbec.

Nesúhlas s výškou príspevkov: Vlastníci chcú kvalitnú správu, no často nechcú investovať do spoločného fondu.

Neplatiči: Meškanie s platbami môže ohroziť financovanie opráv a bežného chodu domu.

Pasivita vlastníkov: Bez aktívneho záujmu obyvateľov je ťažké schvaľovať dôležité rozhodnutia alebo získať kvórum.

 

Správa bytového domu nie je len o údržbe výťahu alebo výmene žiaroviek na chodbe. Ide o komplexnú činnosť, ktorá vyžaduje odbornosť, zodpovednosť a hlavne dôveru medzi správcom a vlastníkmi. Práve preto je dôležité, aby si obyvatelia domu vybrali správcu nielen podľa ceny, ale aj podľa kvality služieb, komunikácie a transparentnosti.