Kto môže byť správcom bytového domu a aké má povinnosti?
Správa bytového domu je jednou z najdôležitejších súčastí kvalitného bývania. Správne zvolený správca dokáže zabezpečiť nielen technický chod budovy, ale aj transparentné hospodárenie či férovú komunikáciu s vlastníkmi. V tomto článku si priblížime, kto môže byť správcom, aké má povinnosti a aké problémy medzi správcami a vlastníkmi najčastejšie vznikajú. Kto sa môže stať správcom bytového domu? Správcom sa môže stať fyzická osoba – podnikateľ alebo právnická osoba, ktorá spĺňa zákonné podmienky.
Výber správcu je v rukách samotných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí sa na tom musia spoločne dohodnúť. Zákon presne určuje, čo musí správca spĺňať: musí byť zapísaný v registri správcov vedenom Ministerstvom dopravy, musí mať odbornú kvalifikáciu – tú získa absolvovaním akreditovaného kurzu zameraného na správu domov (právo, technika, financie, administratíva), potrebuje živnostenské oprávnenie na správu a údržbu bytového fondu, nesmie mať pochybnú minulosť – bezúhonnosť je základ, musí mať kanceláriu prístupnú verejnosti aspoň dva dni v týždni, a tiež musí byť poistený pre prípad škody spôsobenej pri výkone svojej činnosti.
Správca vs. spoločenstvo vlastníkov – aký je medzi nimi rozdiel? Vlastníci majú dve možnosti, ako zabezpečiť správu domu: Založia si spoločenstvo vlastníkov bytov, ktoré ako právnická osoba zabezpečuje správu domu „vo vlastnej réžii“. Uzatvoria zmluvu o výkone správy s externým správcom – teda firmou alebo živnostníkom, ktorý sa správou profesionálne zaoberá. Voľba závisí od preferencií vlastníkov a od toho, ako veľmi sa chcú (alebo môžu) zapájať do každodenného chodu domu.
Čo všetko má správca na starosti?
Správca má široké spektrum povinností, ktoré sa dajú rozdeliť do niekoľkých hlavných oblastí: Financie a administratíva vedie samostatný účet pre každý dom, zabezpečuje prehľadné vyúčtovanie nákladov, sprístupňuje účtovné doklady vlastníkom, informuje o zmluvách a hospodárení. Technická správa organizuje pravidelné revízie technických zariadení, rieši havarijné situácie, zabezpečuje opravy a údržbu spoločných priestorov, uchováva technickú dokumentáciu domu. Komunikácia informuje vlastníkov o dôležitých záležitostiach a rozhodnutiach, umožňuje elektronické hlasovanie, vybavuje reklamácie v zákonných lehotách. Právne povinnosti dodržiava podmienky zmluvy o výkone správy, nesie zodpovednosť za škody spôsobené zanedbaním, zabezpečuje ochranu práv vlastníkov.
Najčastejšie problémy medzi vlastníkmi a správcami
Aj keď ideálne by mal správca fungovať ako most medzi technickými požiadavkami budovy a potrebami jej obyvateľov, realita býva niekedy komplikovanejšia.
Medzi najčastejšie zdroje konfliktov patria: Nejasné vyúčtovanie: Vlastníci často nerozumejú, ako vznikli nedoplatky alebo na čo presne idú ich peniaze. Slabá odbornosť: Zle vykonané opravy, zanedbaná údržba alebo nereagovanie na problémy vedú k frustrácii. Zlá komunikácia: Informácie o dôležitých veciach sa k vlastníkom nedostanú včas – alebo vôbec. Nesúhlas s výškou príspevkov: Vlastníci chcú kvalitnú správu, no často nechcú investovať do spoločného fondu. Neplatiči: Meškanie s platbami môže ohroziť financovanie opráv a bežného chodu domu. Pasivita vlastníkov: Bez aktívneho záujmu obyvateľov je ťažké schvaľovať dôležité rozhodnutia alebo získať kvórum. Správa bytového domu nie je len o údržbe výťahu alebo výmene žiaroviek na chodbe. Ide o komplexnú činnosť, ktorá vyžaduje odbornosť, zodpovednosť a hlavne dôveru medzi správcom a vlastníkmi. Práve preto je dôležité, aby si obyvatelia domu vybrali správcu nielen podľa ceny, ale aj podľa kvality služieb, komunikácie a transparentnosti.